Fire tiltak som kan reparere boligmarkedet

BOLIGER: På konferansen Boligdagene 2025 ble det godt dokumentert at de høye boligprisene nå truer med å ødelegge effektiviteten i arbeidsmarkedet.

Minst like alvorlig er det at vi er på vei til å få et boligmarked som gjør at unge mennesker mister fremtidstroen. De er ikke dommedagsprofeter. De har sett hva som skjer.

De siste fire årene er det blitt om lag 30 prosent dyrere å oppføre et leilighetsbygg. Produksjonsprisen pr. kvadratmeter bolig har typisk økt fra om lag 35.000 til 45.000 kroner. Dette er et konservativt anslag. Så kommer prisen på tomten i tillegg.

Siden eiendomsutvikling innebærer stor økonomisk risiko, blir enden på visa at det bygges svært lite. Sannheten er at eiendomsutviklerne tjener for lite i forhold til risikoen de tar.

At det attpåtil er blitt dyrere å låne penger, forsterker krisen. I 2022 ville et lån på 4,5 millioner kroner gi deg 16.000 kroner i månedlige utgifter. I dag koster det samme lånet 26.000 kroner i måneden.

På konferansen var det lett å finne mange som krevde færre reguleringer. De har gode argumenter – men det finnes også andre ting vi kan gjøre.

Her kommer fire enkle, men helt realistiske forslag som burde vært mer diskutert.

Se boligutstillingen: Hva er en god nok bolig? (13. – 27. juni 2025)

Tiltak nummer 1: Gi risikoavlastning

Eiendomsutviklerne er underlagt et krympende marked. En av mange konsekvenser er at det bygges i små byggetrinn.

Utviklerne må forhåndsselge minst 50 prosent av boligene i et byggetrinn hvis de skal få byggelån av banken. Det betyr at de lager prosjekter med små byggetrinn.

Det gjør at effektiviteten faller og at hver produsert kvadratmeter bolig blir veldig mye dyrere enn den ville blitt hvis man bygget 500 boliger i ett jafs – slik normalen var i velferdsstatens glansperiode i etterkrigstiden.

Hvis man avlastet utbyggerne med lånegarantier, ville det bli mulig å bygge mer til lavere pris. Vi har i Norge en ordning der eksportrettet industri får garantier som gjør at de er sikret oppgjør selv om kunden skulle gå konkurs. Dette er en ordning vi har hatt siden 1960, og den har vært lønnsom.

Staten har svært sjelden tapt penger på denne formen for garanti. Det er et grep som er lett å innføre og som vil gi rask effekt.

Les også: Hvorfor blir noen hus så fine? Det handler om kvalitet, ikke om stil.

Tiltak nr. 2: Lån ut penger til lavere rente

Den Norske Stats Husbank ble opprettet i 1946. Den ga både subsidierte og ikke-subsidierte lån. Sammen med en rekke andre tiltak sikret det at vi kunne gjenreise landet etter krigen.

I en situasjon som i dag, kan dette være en strategi som kutter lånekostnader betydelig. Selv om den sittende regjeringen har styrket Husbanken, er den i dag en skygge av hva den var frem til begynnelsen av 2000-tallet.

Les også: Fem grep for strategisk ledelse av byer

Tiltak nr. 3: Sats på studentboliger

I mange av Norges byer er antallet studenter stort, og det gjør at leieprisene øker dramatisk.

I Bergen økte leieprisene med seks prosent de tre første månedene i 2025. I Oslo har Studentskipnaden 9000 studentboliger. Samtidig er det om lag 90.000 studenter i byen. Det er altfor få boliger. Om lag 60.000 studenter leier i det private markedet. Resten bor hjemme eller eier.

Hvis det ble bygget massivt med nye studentboliger, ville leieprisene senkes. Ikke minst ville det også påvirke boligprisene.

Hvis man bygget 3000 studentboliger i året i 15 år, ville det gi Oslos boligmarked en betydelig bedre struktur. Det er tross alt ikke mer enn 10 større hybelhus i året.

I Norge er det stort sett bare studentskipnader og enkelte andre stiftelser som bygger studentboliger. De har rett til en subsidie fra Husbanken. Regjeringen kan og bør øke subsidieandelen. For øvrig pleide kommunene tidligere å stille opp med gratis tomt. Det burde de begynne med igjen.

En massiv satsing på studentboliger er det mest effektive enkeltgrepet for å lette presset i boligmarkedet. Og sannsynligvis også det mest samfunnsøkonomiske.

Tiltak nr. 4: Sats på ideell og kommersiell leiesektor

Andre land vi liker å sammenligne oss med, har store leiesektorer. Danmark har en stor profesjonell ideell leiesektor, med en rekke stabile ideelle og offentlige finansieringssystemer. Med livslange leiekontrakter kan folk leve hele livet i såkalte allmennboliger.

Dette systemet – som er bygget opp gjennom flere generasjoner – gir stabile bosituasjoner. Det har dokumentert god effekt på folks psykiske og fysiske helse, deltagelse i arbeidslivet og deres vilje til å ta utdanning.

I Danmark finnes det også en profesjonell kommersiell leiesektor. Den gir folk i ulike livssituasjoner stor frihet. I Norge er denne sektoren underutviklet og har også et skatteregime som gjør at svært få aktører satser på utleie.

Sektoren kan reformeres gjennom å gi utleierne bedre vilkår, og krever igjen et større ansvar for anstendige boforhold. Da vil vi få større og profesjonelle aktører som er tett på markedet, og som bidrar til å levere et tilbud svært mange borgere vil være avhengige av.

Sett kjepphestene til side

Boligmangelen er en skikkelig krise. Alle som måtte være interessert i å skape et godt samfunn, også for dem som i dag ikke har arv å lene seg på, må legge sine ideologiske kjepphester til side.

Det er på tide at norsk velfødd middelklasse finner frem til empatiknappen. Det er jo snart valg.

Referanse: 

Artikkelen er først publisert som kommentarartikkel i Aftenposten 13. juni 2025.    

Vi vil gjerne høre hva du synes! 

Send dine kommentarer og eventuelle spørsmål på e-post til kommunikasjon@aho.no.